Warum gibt es eine Kaution und welche Dinge muß man beachten? Die wichtigsten Informationen dazu haben wir auf dieser Seite kurz für Sie zusammengefasst.
Welchen Zweck erfüllt die Mietkaution ?
Die Mietkaution wird nicht automatisch beim Abschluss des Mietvertrages fällig, sondern muß gesondert im Mietvertrag vereinbart werden. Die Kaution dient dem Vermieter zur finanziellen Absicherung / Bürgschaft für den Fall, dass der Mieter seine Verpflichtungen bzw. seine monatlichen Mietzahlungen nicht leistet. Die Kaution kann auch für Schadensersatzleistungen in Anspruch genommen werden, wenn zum Beispiel Beschädigungen an der Wohnung auftreten.
Bei Nichtzahlung der Miete oder Schadensersatzforderungen, ist der Vermieter berechtigt, aber nicht verpflichtet, die hinterlegte Kaution zu verwenden. Anschließend muß der Mieter seine Mietkaution wieder auf die ursprünglich vereinbarte Summe auffüllen. In seltenen Fällen (z.B. bei Familienangehörigen, guten Bekannten) wird auch auf die Hinterlegung einer Kaution verzichtet.
Kautionshöhe
Die Höhe der Mietkaution bleibt dem Vermieter der Wohnung überlassen – sie darf jedoch gesetzlich geregelt nicht mehr als drei Monatsmieten betragen. Als Grundlage dient hierbei die Nettomiete, also Kaltmiete ohne Nebenkosten. Hat der Mieter in der Vergangenheit mehr als drei Monatsmieten als Kaution gezahlt, oder basiert die Kautionshöhe auf drei Monatsmieten inklusive Nebenkosten, so kann der Mieter diese zuviel gezahlten Beträge zurückfordern!
§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Quelle: Bundesministerium der Justiz Stand: September 2010
Die Kautionshöhe sollte sich nach der Mietehöhe zu Beginn des Mietverhältnisses richten, sollte im Mietvertrag jedoch vom Vermieter eine Anpassung der Kaution bei Mieterhöhungen vereinbart sein, so ist dies nach gängiger Meinung zulässig. Auf der anderen Seite, kann der Mieter vom Vermieter Auskunft (inklusive Belege) über die aktuelle Kautionshöhe verlangen.
Verzinsung der Mietkaution
Direkt nach Erhalt der Kaution, muß der Vermieter diese zu einem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Er kann dabei eine Bank seiner Wahl bestimmen, ist nicht verpflichtet, dass Institut mit dem höchsten Zinsatz zu wählen. Im Mietvertrag können jedoch auch andere Anlageformen der Mietkaution vereinbart werden. Die Erträge stehen dem Mieter zu, der dann jedoch auch längere Kündigungsfristen oder ein höheres Ausfallrisiko der Anlageform tragen muß. Die erzielten Zinsen sind dem Kautionskonto des Mieters gutzuschreiben. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen vor Ablauf des Mietverhältnisses, da sie die Sicherheit des Vermieters erhöhen. So wird auch eine eigentlich höhere Kaution durch gestiegene Monatsmieten ausgeglichen.
Ausnahme: Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Rückzahlung der Kaution
Nach der Wohnungsübergabe an den Vermieter, hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution. Allerdings hat der Vermieter noch eine gewisse Zeit eventuelle Schadensersatzansprüche zu prüfen, um diese gegebenenfalls mit der Kaution zu verrechnen. Kosten für die Beseitigung eventueller Schäden an der Mietwohnung müssen anhand konkreter Rechnungen belegt werden. Kostenvoranschläge und Schätzungen sind nicht ausreichend.
Eine allgemeingültige gesetliche Regelung für Rückzahlungszeitraum gibt es nicht, sie ist vom Einzelfall abhängig. Wenn die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand übergeben, keine Beschädigungen bemängelt und die Nebenkosten abgerechnet wurden, sollte die Rückzahlung der Kaution aber schnellstmöglich erfolgen. Sollten keine Schäden an der Wohnung vorhanden sein und nur noch die Nebenkostenrechnung ausstehen, so darf der Vermieter nicht die gesamte Kaution einbehalten. Der Anteil der erwarteten Nebenkostenforderung darf einbehalten werden, der restliche – und meist sehr viel größere Anteil – muß ausgezahlt werden.
Um möglichst schnell an seine Kaution zu kommen, ist der Mieter nicht berechtigt, seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die Mietforderungen des Vermieters aufzurechnen (BGH WuM 72, 57). Der Mieter darf also nicht die letzten Mietzahlungen vor dem Auszug einbehalten und gegen die Kaution “aufrechnen”. (LG München I WuM 96, 541).
Was sonst noch zu beachten ist
Bei einem Vermieterwechsel sollte der Mieter unmittelbar nachfragen, ob die Kaution vom vorherigen Vermieter erhalten wurde.
Nach Beendigung Ihres Mietvertrages steht die Wohnungsübergabe an. Damit es später nicht zu Streitigkeiten kommt und Sie die volle Kaution zurückerhalten, sollte unbedingt ein Übergabeprotokoll erstellt werden, welches am Ende von beiden Seiten unterzeichnet wird. Der Mieter kann nur für die Schäden verantwortlich gemacht werden, welche im gemeinsamen Übergabeprotokoll festgehalten sind. Bei später entdeckten Mängeln darf der Vermieter nicht mehr die Mietkaution ganz oder auch nur teilweise einbehalten. Das Übergabeprotokoll dient dabei als Absicherung.
