Holen Sie sich Ihr Geld zurück!

Ärger mit dem Vermieter?

Wir leben jetzt seit ca. einem Jahr in unserer kleinen Wohnung in einer kleinen Stadt in Österreich. Es sollte unsere erste gemeinsame Wohnung werden und haben daher auch nicht allzu lange gesucht und das erst beste genommen. Das war ein Fehler!

Wir wohnen noch in einer Wohnung wo das Badezimmer und das WC auf einem Gang liegen das für alle Benutzer zugänglich ist. (Wie gesagt wir waren verliebt und wollten so schnell wie möglich zusammen wohnen) Zu unserem Glück haben wir jetzt auch eine sogenannte HAUSOMA. Die Mutter unserer Vermieterin kommt jeden Tag zu uns um das Badezimmer zu “putzen”. Nur leider tut sie das nie. Sie kommt jeden morgen und sieht in einem Zimmer (das noch nicht vermietet wurde) morgens um 5 Uhr extrem laut fern.

Das wäre ja noch nicht so schlimm, wenn sie nicht auch die ganzen Mieter ausspionieren würde. Sie kuckt wie wir den Müll trennen, welche Schuhe wir anhaben wenn wir das Haus verlassen und ob wir unseren Balkon gekehrt haben Wobei sie den eigentlich nicht sehen kann, da man ihn nur sieht wenn man in unserer Wohnung ist. Ob sie heimlich mit dem Schlüsseln von den Vermietern in die Wohnung kommt wenn wir arbeiten, wissen wir nicht. Außerdem werden die gesamten Mieter immer von ihr ermahnt wenn wir die Lüftung auf dem WC anlassen (obwohl das manchmal einfach sehr nötig ist) – Ja das ist unsere Hausoma

Jetzt haben wir auch immer wieder Schwierigkeiten weil sehr oft unsere Miete erhöht wird. Sie ist jetzt innerhalb von 3 Monaten erhöht worden. Das ist diese kleine Wohnung einfach nicht mehr Wert, wenn man mal bedenkt das wir noch nichtmal ein eigenes Badezimmer haben. Wenn irgendetwas ist der Wohnung dringend zu machen ist kommen die Vermieter und meinen das wir es mitzahlen müssen. Wir haben z.B. keinen Starkstrom, und jedesmal wenn ich kochen will und 2 Kochplatten anmache fliegt die Sicherung vom ganzen Haus raus. Also muss ich, wenn ich mindestens 2 Töpfe warm machen möchte, dies nacheinander tun. Was einem Hobbykoch wie mir sehr schwer fällt.

Jetzt haben wir uns überlegt das wir so schnell wie möglich ausziehen möchten und sind sehr gespannt ob wir unsere Kaution wieder zurück bekommen. Die Wohnung haben wir vor dem Einzug komplett neu renoviert und sieht echt aus wie neu. Aber die Vermieter finden wahrscheinlich trotzdem einen Grund das Geld behalten zu dürfen. So etwas geiziges wie diese Menschen habe ich noch nie erlebt! Und dann können wir endlich ein neues Leben in einer Wohnung mit Badezimmer und garantiert ohne Hausoma anfangen.

Haben Sie auch Ärger mit Ihrem Vermieter? Wir freuen uns über Kommentare unnd Berichte!

Eine Farbwahlklausel im Mietvertrag ist angemessen, wenn sie nur zum Rückgabezeitpunkt gilt und einen Spielraum bei der Farbwahl lässt. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Urteil VIII ZR 198/10.

In dem zugrunde liegenden Fall, verlangte der Mieter vom Wohnungsmieter eine Übergabe der Wohnung in weißem Anstrich. Es kam zu einem Rechtsstreit mit einem eindeutigen Urteil des Bundesgerichtshofes. Eine Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam. In vergangenen Urteilen, wurde dem Mieter zwar eine freie Wahl bei der Wandfarbe während der Vermietung zugestanden, wenn die Übergabe der Wohnung in weißer Farbe erfolgte. Diese Urteile wurden jetzt zugunsten der Mieter konkretisiert.

Die Interessen des Vermieters “an einer Übergabe der Wohnung in einem Dekorationszustand, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht” wurde zugestimmt, allerdings erfordert dieses Interesse nicht, den Mieter auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert.“

Detailinformationen zum Urteil – BGH, 14.12.2010 – VIII ZR 198/10

Wohnungsübergabe reine Formsache? Von wegen!!!

Ich freute mich riesig über meine erste Schwangerschaft, und den damit verbundenen Umzug in unser neues größeres Domizil. Die Wohnungsübergabe an den alten Vermieter schien uns reine Formsache zu sein. Doch weit gefehlt! Glücklicherweise hatte ich, durch eine weibliche Intuition, meinen Papa gebeten bei der Übergabe dabei zu sein, da wir uns während des Mietverhältnisses schon des öfteren über das teilweise seltsame Verhalten unserer Vermieter gewundert haben. Wäre ich allein gewesen, hätte ich glaub ich vor lauter Verwunderung und Ärger eine Frühgeburt riskiert.

Angefangen hat alles im Schlafzimmer, wo mir vorgeworfen wurde, dass unsere Möbel Druckstellen im Teppich hinterlassen hätten. Mensch, da hätte ich auch dran denken können, lieber aufblasbares Mobiliar zu verwenden um dies zu vermeiden. Tja, zu spät!

Weiter ging es im Wohn- und Arbeitszimmer. Wir haben doch tatsächlich die Frechheit besessen unsere Bilder mit Nägeln an der Wand zu montieren. Da sind ja jetzt lauter Löcher! Welch eine Unverschämtheit! Künftig male ich die Bilder wohl lieber direkt an die Wand, um dies zu vermeiden.

Das war jedoch noch nicht alles. Der Eingangsbereich, welchen wir tapeziert übernommen haben, sollte auch noch von der Tapete befreit werden. Dies haben wir gemacht, und es kamen unglaubliche Dinge zum Vorschein. Nach mehreren Lagen Tapete sind wir auf eine wahre Kraterlandschaft gestoßen, welche natürlich auch uns angekreidet wurde, da wir die Tapete ja nicht fachgerecht entfernt hätten. Was lernen wir daraus? Wohnung nur untapeziert übernehmen, um solche Überraschungen zu vermeiden!

Leider mussten wir unseren Vermieter beim Mangel in der Abstellkammer enttäuschen. Hier hat er doch tatsächlich argumentiert, dass die von uns angebrachte Lampe so gar nicht zum Stil passt, und entfernt und auf unsere Kosten ersetzt werden müsse. Dumm nur, dass wir die alte Lampe, welche bei Übernahme darin hing, aus uns nicht mehr nachvollziehbaren Gründen, im Keller aufbewahrt haben, und selbstverständlich wieder anbringen würden. Da war er schon sehr enttäuscht.

Zusätzlich ist natürlich auch noch die Holzdecke im Badezimmer, was uns schon von Anfang an als total sinnlose Deckenverkleidung erschien in einem feuchten Raum, nach den knapp 3 Jahren so angegriffen, dass sie frisch gestrichen werden muss.

Das Ende vom Lied war, dass mein Mann und ich nun wissen, wie die Kanzlei eines Rechtsanwalts von innen aussieht. Den Triumph wollten wir unserem Vermieter nicht gönnen, ihm die geforderte Summe an Renovierungskosten, welche zufällig genau der Kaution entsprach, kampflos zu überlassen. Auch wenn wir nicht die ganze Kaution zurückbekommen haben, hatten unsere Vermieter zumindest noch ein bisschen Ärger mit uns….

Ich wandere noch ein letztes Mal durch die Wohnung, die ich neun Monate lang bewohnt habe. Ein Zimmer, günstig, hellhörig und schäbig. Fünfhundert Euro Kaution hatte ich bezahlt und die Wohnung trotz aller Mängel übernommen, weil ich neu in der Stadt war und dringend Fuß fassen musste. Heute ist ist alles blitzsauber und strahlend weiß. Mit einem Spachtel hatte ich nach dem Einzug die zentimeterdicke Kruste aus Tomatensoße vom Herd gekratzt, die zu beiden Seiten heruntergelaufen war, ich hatte getrocknete, alte Essensreste hinter der Spüle hervorgekehrt, fettige, schwarze Fingerabdrücke von Lichtschaltern, Tapete und Türen gewischt und den schäbigen, grauen Plastikboden geschrubbt. „Streichen brauchen’se nicht, Saubermachen reicht, vor allem diese Flecken da“, hatte die Vermieterin bei der Vorabnahme verkündet und dann augenzwinkernd zugestanden, man wisse ja, dass die Wohnung vorher nicht in bestem Zustand gewesen sei. Ich strich die Küche trotzdem, weil die Kaffeeflecken des Vormieters anders nicht zu entfernen waren.

Pünktlich um 9.00 Uhr klingelt es an der dünnen Sperrholzplatte, die eine Tür darstellen soll.
Die Vermieterin ist da.

Sie sagt: „Der Boden ist ja voller Flecken und Risse“
„Steht im Protokoll“, erwidere ich.
Stirnrunzelnd mustert sie die Küche. „Haben Sie hier gestrichen?“
Ich nicke stolz.
„Das Weiß in der Küche ist jetzt etwas heller als das Weiß in der restlichen Wohnung“, mäkelt sie, „jetzt müssen wir einen Maler kommen lassen, der den Rest streicht“.
„WAS?“ Ich bin sprachlos.
Entgeistert taumele ich ihr hinterher, sie zeigt auf die Deckenlampe im Flur: „Die haben Sie gar nicht abgenommen!“
„Die war doch vorher schon drin“, stoße ich hervor.
„Sieht nicht so prickelnd aus. Nehmen Sie die bitte ab“
Ich glaube, ich bin im falschen Film.
Wutentbrannt erhebe ich Einspruch, weigere mich, die fremde Lampe im fensterlosen Flur abzumontieren, argumentiere mich um Kopf und Kragen.
Die Vermieterin stellt auf stur. Dann beäugt sie kritisch die Schweizer-Käse-Wand im Bad.
Gott sei Dank steht jedes einzelne alte Dübelloch im Mietprotokoll. Triumphierend halte ich ihr das unter die Nase. „Sehen Sie?“

Sie füllt stumm das Übergabeformular aus. Will hundert Euro der Kaution behalten für die „Mängel“, die ich verursacht hätte. Ich bin wie betäubt. Denke kurz nach. Ich habe keine Beweise, habe nicht von jeder Kleinigkeit Fotos gemacht, nicht mit so einer Arglist gerechnet. Schließlich gebe ich klein bei, unterschreibe und bezahle zähneknirschend das Lehrgeld für den blauäugigen Glauben an die Rechtschaffenheit dieser Vermieterin….

Auch wenn dem Mieter und Vermieter ein Mangel schon lange bekannt – er kann auch Jahre später noch die Beseitigung verlangen:

Der Bundesgerichtshof hat am 17. Februar 2010 entschieden, dass der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit unverjährbar ist.

Die Klägerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 verlangte die Klägerin von den Beklagten schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Sie ließ im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Mit der Klage hat die Mieterin eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verlangt. Die beklagten Vermieter haben Verjährung geltend gemacht. Vor dem Amtsgericht ist die Klage erfolglos geblieben. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mietgebrauch der Klägerin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und sie deshalb gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB* Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann. Dieser Anspruch ist nicht verjährt. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

*§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 17. Februar 2010

Fazit: Selbst wenn man erst über einen Mangel anfangs hinwegsieht und dieser einen erst später stört. Der Mieter muss diesen auch dann noch beseitigen und kann sich nicht auf Verjährung berufen.

Häufig finden sich in den Mietverträgen entsprechende Klauseln. Das diese unwirksam sind, hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil am Anfang dieses Jahres wiederholt bestätigt:

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.

Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:

“Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …”

Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:

“Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …”

Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses (soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.

Auch die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe (“weiß”) für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparatur-klauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 166/08, Pressemitteilung Nr. 35/2009).

Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 20. Januar 2010

Fazit: Der Vermieter darf dem Mieter während seiner Mietzeit nicht vorschreiben welche Ausführung oder Farbe zu verwenden ist. Solche Vorgaben sind höchstens für die Wohnungsübergabe bei Auszug möglich. Allerdings ust zu bedenken, dass es ein erhöhten Aufwand bedeutet eine einmal rot gestrichene Wand später weiß zu übergeben. Hier muss die Wand sicherlich mehrmals überstrichen werden.